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　　板块行情：本周上证指数下跌1.3%、深证成指下跌2.1%、创业板指下跌3.3%、沪深300下跌1.3%、房地产（申万）上升0.0%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：京投发展(+23.7%)、荣安地产(+13.7%)、皇庭国际(+13.4%)、珠免集团(+12.1%)、ST中迪(+11.1%)，涨跌幅后五的分别为：南山控股(-10.6%)、先导基电(-8.9%)、三湘印象(-8.8%)、*ST中地(-8.4%)、顺发恒能(-6.3%)。

　　数据跟踪：新房：本周（1.31-2.06），42个重点城市新房合计成交148万平米，环比下降0.1%。2月截至本周（2.01-2.06），42个重点城市新房合计成交127万平米，环比上升39.9%，同比上升171.3%，年初至今累计成交同比下降17.8%。二手房：本周（1.31-2.06），21个重点城市二手房合计成交212万平米，环比下降3.0%。2月截至本周（2.01-2.06），21个重点城市二手房合计成交192万平米，环比上升71.2%，同比上升327.8%，年初至今累计成交同比上升29.0%。

　　行业新闻：宏观方面，中央农办副主任祝卫东提及，严禁农村集体经营性建设用地入市用于建设商品住房，此外，今年除贵州、西藏外的29省区市将全面开展二轮土地延包试点；据财联社，多地两会明确稳定房地产，盘活存量成2026年主基调；商业不动产REITs首批将募集314.75亿元，资产类型涵盖购物中心、写字楼、酒店等；中央、国务院指出，严守北京市常住人口总量上限，加快北京平原新城承接中心城区适宜功能和疏解人口。因城施策方面，上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作实质性启动，浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区；福建支持使用保障性安居工程补助资金用于收购存量商品房，阶段性实施普惠性购房补贴、多孩家庭补贴、商办用房补贴等补助政策。

　　公司公告：2026年1月单月销售金额：越秀地产42亿元（YOY-36.4%）；绿城中国97亿元（YOY-14.2%）；中国海外发展144.8亿元（YOY+20.4%）；2026年1月单月销售面积：越秀地产14万平（YOY-39.8%）；绿城中国47万平（YOY-2.1%）；中国海外发展51.7万平（YOY-12.9%）。融资方面，华发股份拟向珠海华发集团发行A股股票，募集资金不超过30亿元，用于多个地产项目；首开股份董事会审议通过《关于公司向控股股东北京首都开发控股申请60亿元借款额度的议案》，额度有效期至2027年12月31日，利率不超过4.8%；越秀地产旗下愉欣国际发行的17.35亿元3.40厘有担保绿色票据已向港交所提交上市。

　　投资分析意见：我们认为，2026年，三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。2）“好房子”结构性机会：我国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。3）香港楼市复苏延续：在多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，我们认为港资发展商有望迎来新一轮价值重估。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：1）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业；2）地产开发：华润置地、招商蛇口；3）地产转型：衢州发展；4）二手房中介：贝壳；5）物管企业：招商积余、华润万象生活。

　　风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期。